樓市政策組合拳逐一落地 一線城市房價或上漲
??支持居民自住和改善性住房需求的政策組合拳逐一落地。昨日，央行、住建部、銀監會、財政部、國稅總局等樓市調控相關部門全部出動，分別從降首付和減稅費兩個方面出臺新政。
??至此，繼松綁限購、提高公積金貸款額度後，本輪樓市刺激政策全面落地。
??對此，業內人士認為，鼓勵組合貸以及二套房商貸首付比例降至4成的政策力度超預期，可增加10%的直接有效購買需求，預計一二線城市二季度市場成交量將出現30%的環比上漲，一線城市房價將開始上漲。而二手房營業稅免征年限降至2年，將提高二手房交易的活躍度，提振市場信心。但是，房地產市場短期壓力緩解，長期壓力不減，僅靠地產放松無法扭轉經濟下行趨勢。
??一線城市房價或上漲信貸整合條件
??在以往樓市調控中，最立竿見影的當屬信貸政策，這次終於千呼萬喚始出來。新政不僅鼓勵商貸和公積金組合貸購房，最重磅的內容是二套房商貸首付比例降至4成，另外，二套公積金貸款首付比例降至2成。
信貸房貸利率比較你還敢不看嗎
??對此，民生證券研究院執行院長管清友認為，鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，房地產市場短期壓力緩解。
??中原地產首席分析師張大偉也認為，二套房商貸首付從60%~70%降低到40%，這將是歷史最寬松的政策，將對市場帶來直接的需求刺激，可以增加10%的直接有效購買需求，整體市場成交量將在4月快速上漲，其中部分一二線城市的上漲幅度會比較高。預計整體一二線城市二季度市場成交量將出現至少30%的環比上漲，也將是2014年以來的成交高峰，其中一線城市的房價將開始上漲。
??不過，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉則認為，房地產新政策將刺激改善型購房需求的提前釋放，促進大戶型、高價房的銷售。但不會創造新的需求，因為首付比例降低後貸款會增加，按揭壓力反而加大瞭，因此作用有限。
??二手房交易活躍度提升
??傳聞已久的二手房營業稅減免的政策終於落地，即購買2年及以上普通住房對外銷售免征營業稅，非普通住房差額征收營業稅；不足2年的住房對外銷售，全額征收營業稅。
??亞豪機構市場總監郭毅認為，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費政策極大地抑制瞭購房時間在5年以內的二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營業稅調整後，稅費的降低將有助於拉動一輪購房時間在2~5年之間的二手次新房交易。以總價200萬元的二手普通住宅計算，本輪營業稅調整後，將會減少10萬元的營業稅，二手房交易的活躍度有望得到提升。
??張大偉也認為，目前市場成交的房源中，以北京為例，30%左右是需要交納營業稅的5年內再交易房源，在這30%房源中，有60%是2~5年的，這部分房源影響最大。未來將明顯減少稅費支出，減少的稅費支出平均將達到10萬~15萬元。預計對市場來說，購房者入市積極性將明顯上漲，二手房交易量將至少上漲15%。
??但郭毅同時指出，本次稅費調整並未涉及二手房交易稅負最重的個人所得稅，目前這一稅種的征收標準是，5年以內房產交易差額征收20%，房產滿5年且為傢庭唯一住房的才會免征。“二手房交易個稅未如預期一樣與營業稅同步下調，無疑將會在一定程度上影響到對於二手市場交易量的拉動力度和效果，也說明在二手房政策上，政府同樣保留瞭一定的調整空間。”她說。
??樓市長期壓力不減
??管清友認為，新政有利於緩解房地產市場短期壓力，但本輪房地產調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果，現在救市隻能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢。第一，剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。第二，房地產的賺錢效應也已經消失，市場預期短期無法扭轉，即便短期房價企穩回升，未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意願將系統性下降。第四，中央已經放棄瞭2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。
??“房地產產業鏈不會因此復蘇，對宏觀經濟的拉動有限，房地產依然是當前經濟的主要下行壓力之一。”管清友說，房地產復蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩，投資反彈仍遙遙無期，這也限制瞭制造業投資的空間以及地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產放松無法扭轉經濟下行趨勢。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/07495988456756110734307.shtml
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